こんにちは。姫路市を中心に注文住宅やリノベーションを手掛ける工務店、建築工房いろは代表の大島です。
家づくりを考え始めたとき、「新築にするか、それとも中古住宅を買ってリノベーションするか」で足踏みしてしまうご夫婦を、私たちはこれまで何組も見てきました。
希望のエリアに手頃な土地が出てこなかったり、できるだけ費用を抑えて理想の暮らしを叶えたかったりする場合、中古住宅を購入してリノベーションするという方法は、十分検討する価値のある選択肢です。
とはいえ、「リフォームとリノベーションって何が違うの？」「古い建物の耐震性は大丈夫なのだろうか」「結局トータルでいくらかかるのか読めない」——こうした戸惑いを抱えたまま、話を進めてしまう方も少なくありません。
この記事では、中古住宅のリノベーションで押さえておきたい基本の考え方や注意点、耐震基準の見方、そして新築とどちらが向いているのかを見極めるための視点を、できるだけかみ砕いてお伝えします。
中古リノベを前向きに検討している方はもちろん、まだ迷っている段階の方にも、判断材料のひとつとして読んでいただければうれしいです。
中古住宅を購入してリノベーションするという選択肢
中古の家を買って、あとから手を入れる——この方法は、新築とはまったく違う道筋で理想の住まいにたどり着ける手段です。ただ、「リフォーム」と「リノベーション」はよく似た言葉のようで、中身はけっこう違います。まずはそこから整理しておきましょう。
リフォームとリノベーションの違い
リフォームは、古くなった設備や内装を新築時に近い状態へ「戻す」工事を指すことが多く、リノベーションは間取りの変更や断熱性能の向上など、暮らし方や住まいの価値そのものをつくり直す工事を指すケースが目立ちます——これが一般的な使い分けです。
ですが、この呼び方に法律上の明確な定義があるわけではなく、会社によって使い方が違うこともあります。依頼する際は、「具体的にどこまでの工事を指しているのか」を確認しておいたほうがいいでしょう。
中古リノベが選ばれる主なパターン
私たちがご相談を受ける中でも、中古リノベを検討される理由はさまざまです。
・中古住宅を比較的安く購入し、リノベーション費用を含めても新築より総額を抑えられることがある
・希望のエリアに空き土地が見つからず、古家が建つ土地しか選べなかったため、購入後にリノベーションする
・今のお住まいを、お子さまの成長などライフステージの変化に合わせてリノベーションする
姫路市や加古川市、明石市といった市街地に近いエリアでは、新しく分譲される土地の数がそう多くありません。「立地は気に入っているけれど、古家付きの土地しか出てこない」というご相談を受けることも、実はよくあります。そうした場合、古家を解体して新築する方法と、建物を活かしてリノベーションする方法の両方を比較しながら検討することになります。
どちらのパターンも、中古住宅ならではの強みを活かした選び方です。ただ、「価格が安いから」という理由だけで決めてしまうと、解体費用や想定外の補修費用がかさみ、結果的に予算オーバーになることもあるので注意が必要です。なかでも予算に大きく影響しやすいのが、耐震性能に関わる部分です。次の章で詳しく見ていきましょう。
間取りを大きく変更したり、耐震補強まで検討したりする場合は、構造や性能を理解した会社に相談すると、あとで行き違いを防ぎやすくなります。
中古リノベで欠かせない「耐震基準」の確認
中古住宅を検討するときは、建築時期による耐震基準の違いを必ず確認してください。なかでも「新耐震基準」を満たしているかどうかは、大きな判断材料になります。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
建築基準法の耐震基準は1981年6月1日に大きく改正されました。それ以降の基準が「新耐震基準」、それ以前が「旧耐震基準」と呼ばれています。新耐震基準は、震度6強から7程度の地震でも倒壊しないことを目安に定められたとされています。
つまり、中古住宅の建築確認日が1981年6月1日以降かどうかは、地震への強さを見極めるひとつの手がかりになるわけです。
とはいえ、新耐震基準を満たしているからといって、現在求められている耐震性能と同等とは限りません。建築年数の経過や増改築の履歴、白蟻被害の有無によっても、実際の耐震性能は変わってきます。
耐震診断・耐震改修で気をつけたいこと
旧耐震基準の建物や、耐震性に不安が残る物件については、耐震診断を受けたうえで、必要に応じて耐震改修を行う流れになります。
どちらも専門的な調査と一定の費用がかかりますから、購入を決める前に、どの程度の工事が必要になりそうかを大まかにでも把握しておきたいところです。
ここでひとつ、混同しやすい点があります。住宅ローン減税などの税制優遇制度における「築年数の要件」は、いま説明した耐震基準の分類日（1981年6月1日）とは、別の基準で判断されるのです。二つの基準日を整理すると、次のようになります。
| 項目 | 基準日 | 内容 |
|---|---|---|
| 耐震基準の分類 | 1981年6月1日（建築確認日） | 新耐震基準と旧耐震基準の分かれ目 |
| 税制上の築年数要件 | 1982年1月1日（登記簿上の新築年月日） | 耐震基準適合証明書の要否の分かれ目 |
一般的には、登記簿上の新築年月日が1982年（昭和57年）1月1日以降であれば、耐震基準適合証明書などの提出は原則不要とされています。
それより前の住宅については、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書などを取得することで、税制優遇の対象になる場合があります。
この基準日は今後変更される可能性もあるため、利用を検討している場合は、購入前に不動産会社や金融機関、税務署などへ確認しておいてください。地盤についても、擁壁の有無や過去の水害・土砂災害の履歴を、ハザードマップとあわせて見ておくと安心です。
建築確認日が新耐震基準の期間内であっても、当時の基準は現在の耐震等級の考え方とは異なります。そのままでは、現行の「耐震等級3」相当とはいえない場合が多いのが実情です。
気になる物件が見つかったら、専門家による現地確認を通じて、実際の劣化状況や補強の必要性を確かめておきましょう。
費用面で見落としやすいポイントと最新の支援制度
中古リノベでは、物件価格だけを見て判断すると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。リノベーション費用や将来のメンテナンス費用まで含めた総額で考えて、はじめて実態が見えてきます。
物件価格だけでは判断できない理由
中古住宅は、価格そのものが新築より安く見えがちですが、実際には次のような費用が別途かかることがあります。
・断熱・気密性能を上げるための改修費用
・給排水管や電気配線など見えない部分の更新費用
・耐震診断・耐震改修の費用
・間取り変更にともなう解体・構造補強費用
・工事期間中の仮住まい費用や引越し費用
これらは、物件を見ただけでは正確につかみにくい費用です。専門家による現地調査や見積りを事前に受けておくことが、予算オーバーを防ぐいちばんの近道になります。
特に、床や壁を解体してみて初めて分かる柱の傷みや配管の劣化状況については、契約前の段階で、資金計画にある程度の余裕を持たせておくと安心です。
断熱・気密性能の改善も、忘れずに考えておきたいポイントです。既存の建物に後から断熱材を足したり、窓を高性能なものに交換したりする工事は、間取り変更と同時に行うことで、コストを抑えながら効果を高めやすくなります。工事の範囲によって費用は大きく変わるので、複数のプランを比べながら検討してみてください。
令和8年度（2026年度）税制改正と、既存住宅への支援拡充について
令和8年度税制改正により、住宅ローン減税の適用期限は令和12年12月31日まで延長されました。省エネ性能の高い既存住宅については、借入限度額の引き上げや控除期間13年への拡充といった支援も盛り込まれています。
この改正に関連する税制法はすでに令和8年3月31日に国会で成立・施行されており、2026年10月現在も同じ内容で運用されています。
床面積要件についても、40㎡以上への緩和が既存住宅にも適用されています（所得が一定額を超える方や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が対象です）。
こうした支援は追い風になり得る一方で、適用には所得要件や床面積要件など細かな条件が定められています。実際に活用できるかどうかは、購入前に事前確認しておくと安心です。
新築とリノベ、どちらが向いているかを見極めるには
中古リノベと新築、どちらがいいという単純な答えはありません。建物の状態やご家族の希望によって、最適な選択は変わってきます。
判断の軸になる主なポイント
具体的には、次のような点を軸に考えていくとよいでしょう。
・建物の耐震性能や劣化状況
・希望する間取り変更が、構造上どこまで可能か
・リノベーション後の総費用と、新築で建てた場合の費用差
・断熱・気密性能をどこまで引き上げられるか
・将来的な資産価値やメンテナンスのしやすさ
耐震性能が十分でない建物を大規模にリノベーションする場合は、特に注意が必要です。構造補強や断熱改修に費用がかさみ、結果的に新築とあまり変わらない総額になることも珍しくありません。そうなると、長く安心して暮らせる新築のほうが、トータルで見て理にかなっていることもあります。反対に、建物の状態が良く、間取りの変更もそれほど必要ない場合は、中古リノベによって費用を抑えながら、希望のエリアでの暮らしを実現しやすくなります。
住み替えや売却を将来的に考えている場合は、資産価値という観点も欠かせません。これは立地や市場動向など複数の要因によって左右されるため一概には言えませんが、実際にご相談をいただく中でも、耐震性能や省エネ性能を将来への安心材料として重視されるご家庭は少なくありません。
建築工房いろはの考え方
建築工房いろはでは、中古住宅のリノベーションについてもご相談をお受けしています。中古リノベを否定するのではなく、ご家族の希望やエリア、ご予算に応じて、新築とリノベーションの両方の視点から率直にお話ししています。
すでに他社で中古物件のご提案を受けている方からのセカンドオピニオンも歓迎です。「この物件はリノベに向いているのか」「新築のほうが結果的に安心できるのか」——そんな迷いを抱えたときは、遠慮なくご相談ください。
この記事のまとめ
中古住宅を買って手を入れるという選択は、費用を抑えられたり、希望のエリアで暮らせたりする可能性を広げてくれます。ただし判断のためには、いくつかの視点を押さえておく必要があります。
☑リフォームとリノベーションでは、工事の内容や範囲が異なる
☑建築時期による耐震基準の違い（1981年6月1日）は判断材料のひとつになる。あわせて、税制優遇の適用可否を左右する基準日（1982年1月1日）も別にある点に注意する
☑物件価格だけでなく、改修費用や将来のメンテナンス費用まで含めて資金計画を立てる
☑建物の状態によっては、新築のほうが長期的に安心できるケースもある
中古リノベを考えるときは、目先の価格だけで判断せず、専門家に建物の状態を確認してもらいながら、ご家族にとって無理のない選択を探っていってください。
焦って結論を出す必要はありません。少しずつ情報を整理しながら、納得できる答えを見つけていただければと思います。
※本記事には、内容理解を助ける目的で一部AI生成画像を使用しています。
※本記事は執筆時点(2026年10月初旬)の情報です。制度の詳細や適用条件は、個別の状況によって異なる場合がありますので、最新情報のご確認をおすすめします。
引用元・参照元
国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～」（令和7年12月26日発表、令和8年4月追記：関連税制法の国会成立を明記） https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html
国土交通省「令和8年度税制改正」（住宅税制ページ／2026年更新） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/zeisei_index2.html
よくある質問＜FAQ＞
Q1. 築40年を超える中古住宅でも、リノベーションはできますか？
A. 建物の構造や劣化状況によっては、リノベーションが可能なケースは多くあります。ただし築年数が古い場合、耐震診断や柱・基礎の状態確認は欠かせません。まずは専門家に現地を見てもらい、どこまでの改修が現実的かを確認するところから始めてみてください。
Q2. 1981年6月1日以降に建てられていれば、耐震性は問題ありませんか？
A. 新耐震基準を満たしていることは、ひとつの安心材料にはなりますが、それだけで十分とは言い切れません。また、住宅ローン減税などの税制優遇制度では、登記簿上の新築年月日が1982年1月1日以降かどうかという、少し異なる基準日で取り扱いが決まりますのでご注意ください。経年劣化や増改築の履歴によっても建物の状態は変わりますから、気になる場合は耐震診断を受けてみると、より具体的な状況がつかめます。
Q3. 中古住宅の購入とリノベーションは、同じ会社に相談できますか？
A. 会社によって対応範囲は異なりますが、建築工房いろはでは土地・建物探しの相談からリノベーションのプランニングまで、まとめてご相談いただけます。窓口をひとつにしておくと、進め方が整理しやすくなることが多いようです。
Q4. リノベーションより新築のほうが良い場合もあるのでしょうか？
A. はい、建物の状態や希望する間取りの変更幅によっては、新築のほうが結果的に費用を抑えられたり、長期的に安心できたりすることもあります。どちらが良いかはご家庭ごとに違いますので、両方の視点で一緒に考えていきましょう。
Q5. 住宅ローン減税などの制度は、中古住宅でも使えますか？
A. 物件の性能や床面積、世帯の所得状況などの条件を満たせば、中古住宅でも利用できることがあります。ただし制度の内容は変更されることがありますので、検討されている段階で、最新情報もあわせてご確認ください。
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中古住宅の購入とリノベーション、新築のどちらが向いているかは、建物の状態やご家族の希望によって変わってきます。まずは情報収集からで大丈夫です。「この土地の古家はリノベできそうか知りたい」「新築とどちらがいいか一緒に考えてほしい」——そんな検討の初期段階でのご相談も歓迎しておりますので、気になる点があれば、家づくり勉強会や個別相談の機会に、お気軽にお声がけください。
